HÉLIANTHUS
SOCIETE D'AVOCAT
Cas d'école d'optimisation fiscale ("maximisation des abattements") permis par le cumul des trois dispositifs.
Le plafond global de l'exonération exceptionnelle (loi de finances 2025) est bien de 300 000 € par bénéficiaire. Madame sature donc parfaitement ce plafond.
| Dispositif | Donateur | Montant | Base Légale | Verdict |
| Exonération "Immo 2025" (790 A bis) | Mère | 100 000 € | Plafond 100k/donateur | Valide |
| Père | 100 000 € | Plafond 100k/donateur | Valide | |
| Grand-mère | 100 000 € | Plafond 100k/donateur | Valide | |
| Abattement classique (779 I) | Mère | 100 000 € | Tous les 15 ans | Valide |
| Père | 100 000 € | Tous les 15 ans | Valide | |
| Don familial "Sarkozy" (790 G) | Mère | 31 865 € | Tous les 15 ans | Valide (si <80 ans) |
| Père | 31 865 € | Tous les 15 ans | Valide (si <80 ans) | |
| TOTAL MADAME | 563 730 € | 0 € d'impôt |
La situation est identique (miroir), en remplaçant la grand-mère par le grand-père.
| Dispositif | Donateur | Montant | Verdict |
| Exonération "Immo 2025" | 3 donateurs (Père, Mère, GP) | 300 000 € | Valide |
| Abattement classique | 2 donateurs (Père, Mère) | 200 000 € | Valide |
| Don familial "Sarkozy" | 2 donateurs (Père, Mère) | 63 730 € | Valide |
| TOTAL MONSIEUR | 563 730 € | 0 € d'impôt |
Bilan du projet couple
En cumulant les apports de Madame et Monsieur, votre couple peut injecter dans ce projet immobilier la somme totale de :
(Un million cent vingt-sept mille quatre cent soixante euros)
Le tout en exonération totale de droits de donation.
Pour que ce scénario idéal ne soit pas requalifié par le fisc, vous devez vérifier ces trois points :
L'âge des parents (pour le don "Sarkozy") :
Pour les 31 865 € (don familial de sommes d'argent), les parents donateurs doivent impérativement avoir moins de 80 ans au jour du don.
Note : Pour l'abattement classique (100k) et le don exceptionnel 2025 (100k), il n'y a pas de limite d'âge. Si les parents ont plus de 80 ans, vous perdez juste la ligne "Sarkozy" (soit -63 730 € par conjoint).
L'historique des 15 ans :
Cette hypothèse part du principe que ni Madame ni Monsieur n'ont reçu de donation de leurs parents respectifs au cours des 15 dernières années. Si des dons ont déjà eu lieu, les abattements classiques et Sarkozy sont peut-être déjà entamés ou épuisés.
Note : Le don exceptionnel de 300 000 € (790 A bis) est nouveau, donc celui-ci est forcément disponible.
L'affectation des fonds (chronologie) :
Les 300 000 € (x2) du dispositif 2025 doivent être fléchés spécifiquement vers la construction/achat neuf ou travaux éligibles.
Les autres sommes (abattement classique + Sarkozy) sont "libres" d'utilisation, mais dans votre cas, elles viendront compléter l'apport.
Conseil pratique : Il est recommandé de faire un acte notarié global ou des déclarations concomitantes pour bien distinguer l'origine des fonds ("Ceci est le don 790 A bis", "Ceci est le don Sarkozy", etc.) afin d'éviter toute confusion comptable lors d'un contrôle.
Conclusion : Votre hypothèse est parfaitement solide. C'est le maximum fiscal théorique possible aujourd'hui pour une famille "standard" (parents + 1 grand-parent) sans payer de droits.
Elle n'est pas belle la vie ?
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