DEMEBREMENT DU DROIT DE PROPRIETE INTERETS ET LIMITES

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à séparer les attributs de la propriété entre deux personnes. Le droit de propriété, qui est traditionnellement unifié, est scindé en usufruit et en nue-propriété.

• L'usufruitier détient le droit d'utiliser le bien (usus) et d'en percevoir les revenus (fructus). Pour un bien immobilier, il peut l'habiter ou le louer et en percevoir les loyers.

• Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (abusus), c'est-à-dire le droit de le vendre, de le donner ou de le léguer, mais sans pouvoir en jouir immédiatement.

À la fin du démembrement, généralement au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et sans frais au profit du nu-propriétaire.

1°/ Démembrement de la propriété immobilière

Régime juridique et fiscal

Le régime juridique est encadré par les articles 578 et suivants du Code civil. L'usufruitier est tenu des charges d'entretien du bien, tandis que le nu-propriétaire est redevable des grosses réparations (ex. : réfection de la toiture, des murs porteurs). Les taxes foncières et d'habitation sont généralement à la charge de l'usufruitier.

Du point de vue fiscal, c'est l'usufruitier qui est imposé sur les revenus (revenus fonciers) générés par le bien. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est également supporté par l'usufruitier pour la valeur en pleine propriété du bien, sauf exception.

Le principal avantage fiscal du démembrement réside dans la donation de nue-propriété. Les droits de donation ne sont alors calculés que sur la valeur de la nue-propriété, qui est déterminée par un barème fiscal progressif en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, et inversement.

Intérêt et limites

Le principal intérêt est l'optimisation de la transmission de patrimoine. En donnant la nue-propriété de son vivant, un parent peut transmettre son patrimoine à ses enfants à un coût fiscal réduit tout en conservant l'usage du bien et en percevant les revenus. Au décès du parent, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession additionnels.

Les limites sont principalement la complexité de la gestion et la potentielle source de conflits. La répartition des charges et des droits peut générer des désaccords. Par ailleurs, la vente du bien nécessite l'accord des deux parties, ce qui peut compliquer les projets futurs.

Cas concrets et jurisprudence :

Un cas fréquent est celui du conjoint survivant qui se voit attribuer l'usufruit de la succession, les enfants devenant nus-propriétaires. Un arrêt récent de la Cour de Cassation (Cass. 1re civ., 15 janv. 2025, n° 23-11.458) a rappelé que l'indivision sur la nue-propriété entre les héritiers peut faire l'objet d'une action en partage, même en présence d'un usufruitier.

2°/ Démembrement des parts sociales de SCI

Régime juridique et fiscal

Dans une Société Civile Immobilière (SCI), le démembrement porte sur les parts sociales, et non sur le bien immobilier lui-même. C'est un démembrement de droits mobiliers.

• L'usufruitier de parts de SCI perçoit les dividendes générés par la société et dispose d'un droit de vote pour l'affectation du résultat.

• Le nu-propriétaire de parts de SCI dispose du droit de vote pour les décisions concernant le capital de la société (ex. : augmentation, dissolution, vente du bien immobilier).

L'usufruitier est imposé à l'impôt sur le revenu sur les revenus distribués par la SCI. La valorisation de la nue-propriété et de l'usufruit obéit au même barème fiscal que pour les biens immobiliers en direct.

Intérêt et limites

Le démembrement de parts de SCI offre une plus grande souplesse de gestion. Les statuts de la SCI peuvent aménager les droits et pouvoirs de chaque partie (par exemple, donner un droit de vote étendu à l'usufruitier ou au nu-propriétaire), ce qui est difficilement réalisable en démembrement de propriété directe. Il est également un outil efficace pour la gestion de la transmission et la réduction des droits de mutation.

Les limites sont la potentielle non-déductibilité de certains déficits pour le nu-propriétaire, comme l'a précisé le Conseil d'État.

Cas concrets et jurisprudence :

Un arrêt du Conseil d'État (CE, 8 nov. 2017, n° 395400) est très significatif. Il a infirmé la doctrine administrative en jugeant que l'usufruitier de parts de SCI, et non le nu-propriétaire, est en droit de déduire les déficits fonciers constatés par la société. Cette décision a clarifié la répartition de l'imposition entre les deux parties. Un autre arrêt de la Cour de Cassation (Cass. com., 19 sept. 2024, n° 22-18.687) a précisé la répartition des distributions exceptionnelles entre usufruitier et nu-propriétaire, soulignant que, sauf clause contraire, l'usufruitier n'a droit qu'aux dividendes et non aux réserves ou au boni de liquidation qui affectent la substance même de la société.