Fiche Pratique : Le "Super-Don" Immobilier de 2025

Comment donner jusqu'à 300 000 € sans impôt pour un projet immobilier ?

La loi de finances pour 2025 a réactivé un levier fiscal puissant pour relancer la construction et la rénovation : l'article 790 A bis du Code Général des Impôts. Ce dispositif exceptionnel permet de transmettre des liquidités en exonération de droits, à condition qu'elles soient injectées rapidement dans l'économie réelle (immobilier neuf ou travaux).

Voici tout ce qu'il faut savoir pour en profiter avant la date butoir.

1. Le Principe : "Zéro Impôt" sous conditions

Ce dispositif permet d'exonérer de droits de donation les sommes d'argent versées pour financer la résidence principale du bénéficiaire.
 

• Plafond global : Jusqu'à 300 000 € d'exonération totale.

• Date limite : Le don doit être acté avant le 31 décembre 2025 (date de fin prévue sauf reconduction/prorogation légale jusqu'en 2026 comme évoqué dans certaines versions du texte, mais la prudence commande de viser fin 2025).

2. Qui peut donner ? Qui peut recevoir ?

Le cercle familial est ici strictement défini.

Les donateurs (ceux qui donnent) :

• Père, mère.

• Grands-parents, arrière-grands-parents.

• À défaut de descendance directe : Oncles et tantes.

Les donataires (ceux qui reçoivent) :

• Enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants.

• À défaut de descendance directe du donateur : Neveux et nièces.

Note importante : Il n'y a aucune condition d'âge, ni pour le donateur, ni pour le bénéficiaire (contrairement au "don Sarkozy" classique qui impose moins de 80 ans pour le donateur).

3. La "Règle des 300 000 €" : Comment ça marche ?

C'est ici que la subtilité fiscale réside. Le plafond s'apprécie selon une double limite :
 

1. Limite par donateur (100 000 €) : Un même donateur ne peut donner que 100 000 € maximum au titre de ce dispositif (tous bénéficiaires confondus ou par bénéficiaire selon la lecture stricte, mais le texte 2025 retient souvent 100k€ par couple donateur/donataire).
    

2. Limite par donataire (300 000 €) : C'est la limite absolue pour celui qui reçoit. Un même bénéficiaire ne peut pas recevoir plus de 300 000 € exonérés via ce dispositif, même s'il cumule les dons de ses deux parents et quatre grands-parents.

Exemple concret pour un couple achetant sa maison :
 

• Monsieur reçoit 100 000 € de son père + 100 000 € de sa mère + 100 000 € de sa grand-mère = 300 000 € exonérés (Plafond atteint).

• Madame fait de même de son côté.

• Le foyer fiscal (le couple) a donc pu injecter 600 000 € d'apport personnel sans payer un euro d'impôt.

4. À quoi doit servir l'argent ? (Projets éligibles)

L'exonération n'est validée que si l'argent sert à l'un des trois usages suivants :

1. Construction ou Achat dans le NEUF (VEFA) :

   • Construction d'une maison individuelle.

   • Achat d'un appartement sur plan (Vente en l'État Futur d'Achèvement).

   • Achat d'un logement neuf achevé n'ayant jamais été habité.
      

2. Travaux de rénovation énergétique :

   • Attention, il ne s'agit pas de "refaire la peinture". Les travaux doivent être éligibles à la prime MaPrimeRénov' (isolation, chauffage, ventilation...).

   • Le bien peut être ancien, mais l'argent doit payer les factures de travaux, pas l'achat du bâti.
      

3. Construction sur sol propre :

   • Le donataire est déjà propriétaire du terrain et finance la construction.

Condition sine qua non : Le logement doit devenir la résidence principale du donataire (pendant une durée minimale, généralement 3 ans) ou être loué à titre de résidence principale.

5. Mise en œuvre et Formalités

• Délai d'utilisation des fonds : L'argent doit être utilisé (achat signé ou devis travaux payés) au plus tard le dernier jour du 6ème mois suivant le versement des fonds.

• Forme du don : Don manuel (virement, chèque) ou acte notarié.

• Déclaration (CERFA) :

  • Il faut remplir le formulaire N° 2735 ("Déclaration de dons manuels et de sommes d'argent").

  • Le formulaire doit être déposé (ou déclaré en ligne sur impots.gouv.fr) dans le mois qui suit la donation.

6. Le "Bonus" : Cumul avec les autres abattements

Ce dispositif de 300 000 € (Art. 790 A bis) est totalement cumulable avec les abattements classiques. Pour un enfant recevant de ses parents, on peut donc théoriquement cumuler :

Total théorique possible d'un parent à un enfant en 2025 : 331 865 € sans droits de donation.
Et si le couple est marié et que ses parents font la même chose le montant du don peut être doublé : 663 730 €

S'il ya de l'argent des deux côtés, il y a de l'espoir : 

Madame recoit : 100 000€ de sa mère, 100 000€ de son père, 100 000€ de sa grand-mère pour le projet immobilier
Madame reçoit dans la cadre de l'abattement classique : 100 000€ de sa mère, 100 000€ de son père (renouvelable tous les 15 ans) 
Madame reçoit dans la cadre du don familial SARKOZY : par sa mère 31 865€, par son père 31 865€ (renouvelable tous les 15 ans)
Monsieur reçoit : 100 000€ de sa mère, 100 000€ de son père, 100 000€ de sa grand-père pour le projet immobilier
Monsieur reçoit dans la cadre de l'abattement classique : 100 000€ de sa mère, 100 000€ de son père (renouvelable tous les 15 ans) 
Monsieur reçoit dans la cadre du don familial SARKOZY : par sa mère 31 865€, par son père 31 865€ (renouvelable tous les 15 ans)

Total reçu cette année par le couple pour s'installer : 1 127 460€ 

Points de vigilance pour ne pas être redressé

1. Traçabilité : Conservez précieusement les preuves que les sommes ont bien servi au projet immobilier (actes notariés, factures des artisans) dans le délai de 6 mois.
    

2. L'ancien à rénover : Attention, si vous achetez une "ruine", le don ne peut payer que les travaux de rénovation énergétique, pas le prix d'achat de la maison elle-même (contrairement au neuf où le don paie le prix d'acquisition).
    

3. Chronologie : Le don doit précéder le paiement. Ne payez pas la maison avec vos économies pour vous faire "rembourser" par le don ensuite.