Ciblage des patrimoines improductifs, les nouvelles règles du jeu fiscal, pour réorienter la richesse foncière dans une dynamique économique

 

Fiscalité des holdings patrimoniales et répartition de la richesse foncière

 

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La holding patrimoniale est devenue, en France comme ailleurs, l’un des instruments majeurs de structuration des patrimoines immobiliers et financiers. Initialement conçue comme un outil neutre de gestion, de réinvestissement et de transmission, elle s’est progressivement transformée, pour une partie d’entre elles, en vecteur d’accumulation foncière non productive, favorisant la rétention de biens immobiliers hors du marché, la dilution des contrôles fiscaux et, parfois, la captation indirecte de terres stratégiques par des intérêts extra?territoriaux.

Face à ce phénomène, l’État français a amorcé depuis 2025 une mutation profonde de sa doctrine fiscale : il ne s’agit plus de taxer la forme juridique ou la nationalité apparente du détenteur, mais la fonction économique réelle du patrimoine détenu. Cette inflexion s’inscrit dans un mouvement international plus large visant à lutter contre les patrimoines dormants tout en évitant un double écueil : l’affaiblissement du capital productif national et l’ouverture non maîtrisée à la prédation étrangère.

La difficulté principale tient à ce que la holding patrimoniale est, par essence, une structure juridiquement licite et fiscalement intégrée. Elle ne devient problématique que lorsque son activité se réduit à la détention passive d’actifs immobiliers ou de liquidités, sans contribution significative à l’économie réelle.

La loi de finances pour 2026 a introduit un critère désormais central : la prédominance des revenus passifs dans les produits de la société. Une holding est identifiée comme patrimoniale à risque lorsque :

• plus de 50% de ses revenus proviennent de loyers, dividendes, intérêts ou plus-values,
• ses actifs excèdent un seuil patrimonial de 5 millions d’euros,
• elle est contrôlée directement ou indirectement par une ou plusieurs personnes physiques,
• et qu’elle n’exerce aucune fonction d’animation ou d’exploitation réelle.

Cette grille permet d’écarter les holdings animatrices – essentielles à la structuration des groupes français – tout en ciblant les structures de rétention patrimoniale.

Le repérage effectif repose aujourd’hui sur le croisement automatisé :

• des bases cadastrales (DGFiP),
• du registre des bénéficiaires effectifs,
• des déclarations IFI et IS,
• et, pour le foncier agricole, des contrôles exercés par les SAFER.

Ce maillage rend désormais beaucoup plus difficile la dissimulation de grandes masses foncières derrière des chaînes de sociétés civiles ou commerciales.

La loi de finances pour 2026 a créé une taxe annuelle ciblée, codifiée à l’article 235 ter C du CGI. Contrairement aux projets initiaux, cette taxe ne vise pas l’ensemble des actifs, mais uniquement ceux qualifiés de non affectés à une activité économique.

Le taux, volontairement dissuasif, est fixé à 20% de la valeur vénale des actifs concernés lorsqu’ils constituent des biens de jouissance ou de thésaurisation (logements réservés, biens somptuaires, trésorerie inutilement dormante). 

Ce mécanisme vise moins à produire un rendement budgétaire qu’à provoquer des arbitrages patrimoniaux, incitant soit à la mise sur le marché, soit à la transformation productive des actifs détenus.

Cette taxe s’ajoute à l’IFI pour les personnes physiques, mais surtout neutralise l’avantage historique de l’interposition sociétaire, qui permettait jusque-là d’isoler le foncier de l’impôt sur la fortune immobilière. Le message est clair : l’abri sociétaire ne protège plus un patrimoine improductif.

Il n’existe aucune statistique publique consolidée ventilant précisément le foncier français selon la nationalité des holdings propriétaires. Cette absence n’est pas accidentelle : historiquement, la France a privilégié la neutralité de la forme sociétaire et la libre circulation des capitaux intra-européens.

Toutefois, certaines données indirectes permettent d’approcher la réalité.

Selon le recensement agricole, environ 42% de la surface agricole utile est exploitée par des personnes morales (GAEC, EARL, sociétés civiles et commerciales confondues). La part détenue par des structures contrôlées depuis l’étranger est estimée, selon les travaux parlementaires et SAFER, entre 2 et 4%, avec de fortes disparités territoriales. 

Pour l’immobilier non agricole, les estimations issues des données notariales et fiscales indiquent que :

• environ 25 à 30% du parc locatif privé est détenu via des sociétés,
• parmi celles-ci, moins de 10% relèvent de structures à contrôle étranger, principalement issues de fonds européens ou nord?américains, mais souvent via des filiales françaises.

Ces chiffres, bien que prudents, montrent que la problématique majeure n’est pas encore quantitative, mais structurelle et dynamique.

C’est ici que se situe le cœur du sujet.

Le mécanisme le plus efficace consiste à taxer l’inaction, non la propriété. En distinguant les actifs :

• productifs (location effective, exploitation agricole, usage professionnel),
• et improductifs (vacance prolongée, jouissance privée, réserve spéculative),

l’État pousse à une réallocation sans fragiliser les entreprises françaises ni déclencher des ventes opportunistes à des acteurs étrangers mieux capitalisés.

Plusieurs pays expérimentent désormais des obligations de mise en usage :

• le Canada (taxe sur les logements vacants),
• l’Allemagne (droit de préemption renforcé des collectivités),
• les Pays-Bas (interdiction partielle de mise en location spéculative).

Ces mécanismes sont efficaces car ils combinent fiscalité et régulation sans expropriation. 

La France dispose déjà d’instruments robustes :

• droit de préemption des SAFER,
• droit de préemption urbain,
• contrôle des investissements étrangers stratégiques.

Leur extension au foncier résidentiel stratégique – sans remettre en cause la liberté d’entreprendre – constitue un levier majeur pour empêcher une captation étrangère consécutive à une fiscalité mal calibrée.

La fiscalité des holdings patrimoniales est entrée, avec la loi de finances pour 2026, dans une phase de maturité conceptuelle : il ne s’agit plus de punir la richesse, mais de corriger sa stérilisation. En ciblant la fonction économique des actifs et non leur simple détention, le législateur renoue avec une tradition ancienne de lutte contre la «mainmorte patrimoniale», adaptée aux réalités contemporaines.

La clé est désormais connue : faire circuler sans affaiblir, redistribuer sans livrer, taxer sans détruire. Les mécanismes existent, sont éprouvés à l’étranger et commencent à produire leurs effets en France. Le véritable enjeu n’est plus juridique, mais politique : maintenir la cohérence de cette stratégie sur le temps long.

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